Страхование недвижимости в России и за рубежом

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков -- так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон требует, чтобы при имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). [1]. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).[1]

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков -- утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения.[6, c.45] Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

Таковы основные понятия и правила при страховании недвижимого имущества.

ГЛАВА 2 СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И РИСКИ ЕГО ОБУСЛАВЛИВАЮЩИЕ

Огромное значение при закреплении гарантий имущественных прав имеет принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно посвящена способам защиты гражданских прав. В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем:

* признания права;

* восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

* признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

* признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

* самозащиты права;

* присуждения к исполнению обязанности в натуре;

* возмещения убытков;

* взыскания неустойки;

* компенсации морального вреда;

* прекращения или изменения правоотношения;

* неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

* иными способами, предусмотренными законом. [1]

Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают общие подходы и принципы к закреплению за собственниками имущественных прав на объекты недвижимости.

В области защиты прав в России проделана большая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.

Снижение рисков, связанных с осуществлением операций на рынке недвижимого имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов.[6, c.89] Во многом величина этих затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации введено понятие добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель -- это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его реализующего. [1]

В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.[1]

Права добросовестного приобретателя недвижимости должны быть закреплены законодательством и защищены как государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, что в свою очередь позволяет динамичнее развиваться рынку недвижимости.[4, c.55]

В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:

* риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

* риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;

* риски, связанные с недобросовестными действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;

* риски, связанные с неосмотрительными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости.[6, c.97]

Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет в первую очередь об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такую «клятву» человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.

2.1 Риски, возникающие по вине работников государственных структур

Законодательством предусмотрена ответственность государственных органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:

* своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;

* полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность

направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение гарантий зарегистрированных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая высокую стоимость сделок с недвижимостью, размер выплат, которые потенциально могут быть выплачены учреждениями юстиции в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъектов рынка недвижимости, может исчисляться огромными суммами (особенно когда речь идет о юридических лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции может не оказаться достаточных финансовых средств.[6, c.99]

Существовала практика, когда учреждения юстиции по регистрации прав, сознавая опасность возникновения указанной выше ситуации, создавали специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:

* средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции только для целей внутреннего учета и контроля. Фактически они не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;

* не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации причиненного ущерба.

Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обеспечения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.

В то же время по своей сути плата за регистрацию является государственной пошлиной, поскольку ей присущи признаки государственной пошлины, указанные в ст.1 "Понятие государственной пошлины" Закона Российской Федерации от 09.12.91 №2005-1 "О государственной пошлине", которая гласит: “Под государственной пошлиной понимается установленный настоящим Законом обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами”. Это, во-первых, обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.

В соответствии со ст. 13 "Федеральные налоги и сборы" части 1 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам и подлежит перечислению в бюджет. Признание платы за регистрацию государственной пошлиной приведет к изменению статуса учреждения юстиции -- признанию его бюджетным учреждением. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостатке у учреждения юстиции находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Российской Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации. Таким образом, раскладка ущерба производится не только среди участников рынка недвижимости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.

2.2 Риски, связанные с положениями действующего законодательства

Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций.[6, c. 45] Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, созданная сегодня в России законодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.

Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

* повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости;

* существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.

По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница между стоимостью аналогичного жилья на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников сменила квартира, тем ниже ее стоимость.[7, c.99]

2.3 Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости

Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.

Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:

* тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;

* внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

* страхованием рисков в страховых компаниях. [6, c.60]

Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного страхования.

К путям минимизации степени риска могут быть отнесены следующие:

· обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск; получение от контрагентов определенных гарантий;

· сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;

· обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.[6]

ГЛАВА 3 СТРАХОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

3.1 Российский опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали страховые компании, которые сегодня достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые страховые компании взимают с участников рынка, часто более чем в 10 раз превышает размер страховых премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:[13]

* сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;

* противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;

* не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;

* сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному).

Установление срока действия договора страхования.[1] Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных с ним. Та же проблема остается и при осуществлении страхования ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении сделок с недвижимостью может применяться три различных вида страхования:[3, c.99]

* страхование регистраторов;

* страхование нотариусов;

* страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (title insurance), то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.

3.2 Зарубежный опыт

Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

* государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости, типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге - это книга регистрации прав на недвижимое имущество. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесений в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в книгу);

* государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав, -- типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

* частное страхование ответственности регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок, -- типично для большинства штатов США.

В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.

Во многих странах государство компенсирует лицу, утратившему права на недвижимость, ущерб в случае, если лицо, виновное в возникновении ущерба добросовестного приобретателя или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты в его пользу, «не уплатит в течение разумного времени сумму присужденных к возмещению убытков или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).

В ряде стран, где система регистрации прав на недвижимое имущество основана на поземельных книгах, ответственность за ошибки регистраторов несут бюджеты соответствующих территориальных образований, на которых они расположены, а в случае недостатка этих средств -- субсидиарная ответственность возникает у вышестоящих бюджетов (такая система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого имущества характерна для Германии и Австрии).

Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного приобретателя недвижимости по вине других участников сделки на рынке недвижимости (мошенничество и недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство не берет на себя расходы по компенсации возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".

Несколько отличается от указанной выше система компенсации ущерба, принятая в Швеции. Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих доходов бюджета, независимо от основания для осуществления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).

В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) существуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав -- система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением дефекта титула. [14]При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат - количество ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.

Сегодня в мире титульное страхование очень распространено. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией для его участников.

Таковы основные положения титульного страхования в развитых странах.

Заключение

Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для использования в течение длительного времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно не простой процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.

В данной курсовой работе я рассмотрела основы страхования недвижимости. А также, в качестве немаловажной составляющей страхования недвижимости, выделила титульное страхование. Завершающийся год оказался для российских страховщиков богатым на события - особенно в сфере страхового права, именно поэтому я более подробно разобрала страхование недвижимости от риска утраты права собственности.

И хочется, надеется, что совершенствование законодательной базы затронет не только установление размеров уставных капиталов для российских страховщиков на европейском уровне, но и обеспечит достойную законодательную базу для владельцев недвижимости и для страховых компаний, как главных участников рынка недвижимости.

Также я рассмотрела значение и функции страхования. Это было рассмотрено в первой главе моей курсовой работы.

Во второй главе были рассмотрены риски, обуславливающие страхование недвижимости.

И, наконец, в заключительной главе я рассмотрела российский и зарубежный опыты страхования недвижимости.

Я считаю, что в данный момент страхование в России не достаточно развито. И поэтому возникает задача в должном обеспечении развития этой стороны экономическо-общественных отношений. На данный момент в государстве наметился небольшой экономический рост. Необходимо заметить, что и сейчас существуют огромные риски, но они связаны в большей степени с несовершенством общей законодательной базы и общественных отношений в целом. С ростом дохода у населения возникнет возможность застраховаться. Следовательно, будет развиваться рынок имущественного страхования, в частности страхование недвижимости. Я считаю необходимым уделять большое внимание страхованию недвижимости, так как недвижимость играет большую роль в жизни человека.

На данный момент в РФ принят закон, регламентирующий основные положения страховой деятельности. Это очень важный момент. Наряду с законом, существует множество различных нормативных актов, в которых определяются различные моменты создания и распределения, как страховых фондов, так и связанных с ними. Необходимо дальше развивать нормативную базу.

России ещё предстоит пройти долгий путь совершенствования в страховой деятельности, как это делали иностранные государства. В нашем государстве заложены огромные перспективы развития этой сферы. Ещё не ясны пути, по которым пойдёт развитие страхового дела в России, но определённо, это будут своеобразные направления, присуще только специфики нашего государства. Важно чтобы страхование заняло достойное место в экономике страны, так как этот вид деятельности способствует появлению действительно рыночной экономики (как и нового общества), не зависимой от неблагоприятных случайных воздействий, пагубных (критических) для существования субъектов экономики и общества.

Страхование титула - это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае распоряжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Необходимость в страховании, вообще, появилась давно. Это было связано с развитием торговых и экономических, гражданских и правовых отношений в мире. Поэтому, с возникновением потребности в уменьшении влияния рисков, появлялись и специальные лица и учреждения, бравшие на себя ответственность по этим рискам за определённую плату.

Что касается страхования недвижимости за рубежом, то рынок страховых услуг в США представляет собой два рынка -- страхование жизни и иных видов страхования. Иные виды -- это страхование имущества, в частности недвижимости, ответственности, от несчастных случаев и т.д. Такое деление обусловлено экономическими особенностями различных видов страховой деятельности.

США лидер по объемам страхования недвижимости -- 26% мирового рынка.

Сегодня титульное страхование как вид услуги -- одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах, хотя до этого оно было новым а значит рискованным. Оно является средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников.

Список терминов

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки. Термином ДОГОВОР обозначают также гражданское правоотношение. Заключается в письменной форме. Участниками договора могут быть граждане, лица юридические, государство. ДОГОВОР относится к числу наиболее распространенных юридических фактов; это удобная и эффективная правовая форма установления разнообразных хозяйственных и иных связей между гражданами, предприятиями и организациями. Заключение ДОГОВОРА позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, а также создает юридические гарантии для его участников: одностороннее изменение условий ДОГОВОРА не допускается, а их нарушение влечет обязанность возместить причиненные убытки. Общие права о заключении и исполнении ДОГОВОРА содержатся в гражданском законодательстве и гражданских кодексах РФ и других государств.

Компенсация - возмещение убытков, возникших вследствие нарушения гражданско-правовой обязанности, когда ее исполнение в натуре (т.н. реальное исполнение) в связи с таким нарушением стало невозможным; когда уполномоченное лицо утратило по вине обязанного лица интерес к реальному исполнению обязанности; в иных предусмотренных законом случаях денежного возмещения имущественных потерь, вызванных нарушением обязанностей.

Недвижимость - земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней.

Платеж - денежные средства, которые надлежит уплачивать в порядке оплаты приобретенных товаров, за используемые ресурсы, за предоставленный кредит в виде установленных законом взносов, в форме расчетов по обязательствам.

Страхование - отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов. формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). СТРАХОВАНИЕ может осуществляться в добровольной и обязательной формах. Добровольное СТРАХОВАНИЕ осуществляется на основе договора между страхователем и страховщиком. Правила добровольного страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно в соответствии с законодательством. Конкретные условия страхования определяются при заключении договора СТРАХОВАНИЯ. Обязательным является СТРАХОВАНИЕ, осуществимое в силу закона. Виды, условия и порядок проведения обязательного СТРАХОВАНИЯ определяются соответствующими законами РФ. Объектами СТРАХОВАНИЯ могут быть не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы: связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и пенсионным обеспечением страхователя или застрахованного лица (личное СТРАХОВАНИЕ); связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом (имущественное СТРАХОВАНИЕ); связанное с возмещением страхователем причиненного им вреда личности или имуществу физического лица, а также вреда, причиненного юридическому лицу (СТРАХОВАНИЕ ответственности).

Страхователь - юридическое лицо и дееспособное физическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования или являющееся СТРАХОВАТЕЛЕМ в силу закона. СТРАХОВАТЕЛЬ вправе заключать со страховщиком договоры о страховании третьих лиц в пользу последних (застрахованных лиц). СТРАХОВАТЕЛЬ вправе при заключении договоров страхования назначать физических или юридических лиц (выгодоприобретателей) для получения страховых выплат по договорам страхования. а также заменять их по своему усмотрению до наступления страхового случая.

Страховщик - юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданное для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившее в установленном порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ. Законодательными актами РФ могут устанавливаться ограничения при создании иностранными юридическими лицами и иностранными гражданами страховых организаций на территории РФ. Предметом непосредственной деятельности СТРАХОВЩИКА не могут быть производственная, торгово-посредническая и банковская деятельность.

Страховой взнос - плата за страхование, которую страхователь обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования или законом.

Страховая компания - организационно обособленная структура, которая осуществляет заключение договоров страхования и их обслуживание. Является юридическим лицом. Страховая компания имеет своей целью удовлетворение страховых интересов, имеющихся в обществе.
Страховая компания - с финансовой точки - форма выражения страхового фонда. Денежные ресурсы страхового фонда - источник долгосрочного кредитования торговли и промышленности. Порядок инвестиций страховых компаний устанавливается национальным страховым законодательством.
По принадлежности различают частные, акционерные, взаимные, государственные и муниципальные страховые компании. По характеру выполняемых операций различают специализированные, универсальные перестраховочные страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. По зоне обслуживания различают местные (локальные), региональные, национальные и международные (транснациональные) страховые компании.

Страховой риск - предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве СТРАХОВОГО РИСКА, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) -- выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.

Страховой случай - совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. При СТРАХОВОМ СЛУЧАЕ с имуществом страховая выплата производится в виде страхового возмещения, при СТРАХОВОМ СЛУЧАЕ с личностью страхователя или третьего лица - в виде страхового обеспечения.

Страховая сумма - определенная договором страхования или установленная законом денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты, если договором или законодательными актами РФ не предусмотрено иное. При страховании имущества СТРАХОВАЯ СУММА не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования. за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем. Если СТРАХОВАЯ СУММА, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, он является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

Страховой тариф - ставка страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования. СТРАХОВОЙ ТАРИФ по обязательным видам страхования устанавливается в законах об обязательном страховании. СТРАХОВОЙ ТАРИФ по добровольным видам личного страхования, страхования имущества и страхования ответственности могут рассчитываться страховщиками самостоятельно. Конкретный размер СТРАХОВОГО ТАРИФА определяется в договоре страхования по соглашению сторон.

Процедурой определения страхового ущерба занимается страховщик или назначенный по его поручению доверенный эксперт (аджастер). Исходя из подсчитанной суммы страхового ущерба определяются величина страхового возмещения, подлежащего выплате.

Страховой фонд - не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и/или юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. Цель страховых фондов - страхование определенных рисков. Наиболее распространенная форма страховых фондов - фонды по страхованию банковских депозитов и инвестиционных рисков.

Убыток - выраженный в денежной форме ущерб, который причинен одному лицу противоправными действиями другого. Под УБЫТКОМ понимаются, во-первых, расходы, произведенные кредитором, во-вторых, утрата или повреждение его имущества и, в-третьих, доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом (неполученная прибыль). По общему правилу должник обязан полностью возместить кредитору причиненные УБЫТКИ. По отдельным видам обязательств законодательством может быть ограничена ответственность должника.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ, ч.1,2,3. С изменениями и дополнениями на 1 ноября 2006.

2. Архипов А.П. Страхование. Современный курс. - М.: Финансы и статистика, 2006.

3. Балабанов И.Т. Страхование: Организация. Структура. Практика. - СПб.: Питер,2005

4. С.Б. Богоявленский, Ю.В. Дюжев, Д.В. Куксинский и др. Страхование: Учеб.- М.: Экономистъ, 2005.

5. Захарьин В.Р. Страхование недвижимости с целью минимизации рисков. - М.: Налоговый вестник, 2006

6. Кузьминов М.Н. Оценка и страхование недвижимости в РФ. - М.: Анкил, 2007

7. Пастухов Б.И. Современное состояние страхового рынка и пути выхода из кризиса. - М.: Финансы. - 2005, №10.

8. Шахов В.В. Страхование как самостоятельная экономическая категория//Финансы .- 2007, № 2.стр.25

9. Шихов А.К. Страхование: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

10. Под ред. В.М. Родионовой. Финансы - М.: Финансы и статистика, 1995.

Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Страховое дело. - 2002, №5.

11. Журнал «О страховании», №4 2006, стр.33-38 Правовые аспекты различных видов страхования

12. Журнал «Атлас страхования», №11 2005, стр.16

13. Журнал «Финансы», №1 2006, стр.52-54 Тенденции развития страхового рынка в 2006году, Кошкин Д.С.

14. Журнал «Финансы», №6 2007, стр.34-38 Совершенствование российского законодательства о страховании, Балакирева В.Ю.

15. Журнал «Финансы», №6 2007, стр.44-47 Место России на европейском страховом рынке, Дюжиков Е.Ф.

Страницы: 1, 2