Общие направления развития ипотечного кредитования

Ипотекой называют закладную на имущество, долг по ипотечному кредиту. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных ценных бумаг, который позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков. Кредит по ипотеке самый долгосрочный - от 10 до 40 и более лет [4].

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других форм долгосрочного кредита.

Согласно статье 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [5]. При этом имущество, на которое устанавливается ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 5 ФЗ «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, им могут быть недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей.

Ипотечное кредитование отличается от других форм кредитования очень большими объемами. Но главное отличие - это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве.

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость - ипотека дает возможность приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы.

Ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Привлекательной чертой ипотеки также являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. Стоит отметить, что единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.

Система ипотечного кредитования - совокупность экономических и неэкономических (социальных, организационно-правовых, политических) институтов, в процессе взаимообусловленного функционирования которых осуществляется формирование и перераспределение средств физических и юридических лиц на цели приобретения недвижимости.

Система ипотечного кредитования выполняет следующие задачи:

а) является экономическим инструментом привлечения источников финансирования в область материального производства;

б) обеспечивает возврат заемных средств;

в) стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа, потребительский кредит и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г) формирует рынок закладных, производных ценных ипотечных бумаг.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование ресурсов происходит путем выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантирует своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные листы, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов.

Ипотечному банку запрещена любая деятельность, связанная с риском. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляют банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности - ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста - перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных средств создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные кредитные институты, но и коммерческие и сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

На взгляд автора, в нашей стране ипотечных банков в чистом виде не существует, т.к. отсутствие возможности диверсифицировать операции повышает рискованность деятельности и ограничивает возможность быстро и без потерь переместить банковские активы на иной сектор.

2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕКИ

2.1 История развития ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Об ипотеке впервые заговорили в Греции в начале VI в. до н.э. (этот термин ввел архонт Солон). Понятие ипотека означало, что ответственность должника перед кредитором обеспечена определенными земельными владениями (ранее в Афинах залоговым обеспечением являлась личность должника, которого в случае невыполнения обязательств, продавали в рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории вкапывали столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением требований кредитора в сумме долга. На этом столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. Fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Появляются первые специализированные ипотечные банки, создаются АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), что служит развитию системы ипотечного кредитования в стране.

В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился.

В следующей главе автором будет рассмотрено современное состояние ипотеки, а также будут проанализированы проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования в России.

2.2 Модели ипотечного кредитования

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемых в мировой практике, многообразны. Использование типов моделей ипотечного кредитования зависит от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отношений и правовых норм, заложенных в законодательстве.

Любая модель - это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают кредитор и заемщик. В роли кредиторов могут быть различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые компании.

В Российской Федерации при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и строительные организации.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

2) расширенная открытая система («американская»);

3) сбалансированная автономная система («немецкая»).

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рисунок 1).

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль.

57

61

Страницы: 1, 2, 3, 4