Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности

- снижение земельно-ипотечных рисков, для чего необходимо обеспечить банкам и другим кредитным организациям реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного земельного участка, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

- создание базы данных кредитных историй заемщика, что в будущем станет очень важным элементом для банков при анализе платежеспособности и выплат по кредитным долговым обязательствам кредиторов;

- создание благоприятной налоговой среды для земельно-ипотечного кредитования.

2.2 Анализ современного состояния финансово-кредитной базы земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Сегодня земельно-ипотечный рынок в России находится в состоянии развития. Рост масштабов ипотечного рынка неминуемо приведет к вовлечению в эту сферу финансовых услуг большое количество универсальных банков, а также созданию специализированных кредитных организаций, типа «ипотечных банков», ограничивающихся деятельностью в области земельно-ипотечного кредитования, что повысит качество услуг по земельно-ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время в России земельно-ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям предоставляет в основном ОАО «Россельхозбанк».

Условия выдачи кредитов ОАО «Россельхозбанк», возврат которых обеспечен залогом земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, касаются различных аспектов сделки и призваны обеспечить ее надежность для Банка и доступность для заемщика. Целевое использование кредитных средств, привлекаемых под залог земельного участка, должно быть непосредственно связано с развитием сельскохозяйственного производства. Также банком разработан порядок предоставления кредитов на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая то обстоятельство, что по одному кредиту в залог могут передаваться транспортные средства, оборудование, сельскохозяйственные животные, земельные участки и прочее, Банком не установлена какая-либо зависимость суммы кредита от доли, которую составляет залоговая стоимость того или иного вида имущества в общем объеме обеспечения. Сумма кредита в первую очередь зависит от финансового состояния заемщика (и его возможных поручителей), а также от целевого использования кредитных средств.

Банком предоставляются земельно-ипотечные кредиты на срок от трех и более лет с льготным периодом по погашению суммы основного долга до 24 месяцев со дня выдачи кредита.

Процентная ставка по кредитам устанавливается в пределах действующих в банке процентных ставок на момент обращения заемщика. Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется по выбору заемщика ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Залогодателями по кредиту могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели, при этом в обязательном порядке Банком производится анализ документов, подтверждающих их государственную регистрацию и характеризующих их текущее финансовое положение. В исключительных случаях залогодателем может выступать и физическое лицо, например в случае, когда земельный участок находится в общей долевой собственности.

Объектом ипотечных сделок может являться только земельный участок, который не изъят из оборота или не ограничен в обороте. При этом земельный участок может выступать только в качестве индивидуально определенного участка, имеющего признаки, выделяющего его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации (как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа и суда) этого предмета описанием.

Для получения земельно-ипотечного кредита потенциальный заемщик должен предоставить в Банк следующие основные документы:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- документы, подтверждающие возникновение у залогодателя права собственности на земельный участок (договор купли-продажи и др.);

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- кадастровый план земельного участка/кадастровый паспорт;

- план землепользования с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий.

Залоговая стоимость участка определяется на основании анализа его балансовой стоимости на последнюю отчетную дату, кадастровой стоимости и рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, путем их сопоставления со стоимостью аналогичных участков, в отношении которых имеется информация о сделках с ними на открытом рынке. В настоящее время заемщик может предоставить в Банк отчет об оценке, составленный любым субъектом оценочной деятельности. С 1 января 2009 года сотрудники работают только с отчетами об оценке, составленными аккредитованными при Банке оценщиками.

Страхование земельного участка, передаваемого в залог, не является обязательным, однако по результатам анализа возможности установления банком ипотеки на земельный участок, кредитный эксперт может рекомендовать заемщику осуществить его страхование от риска утраты или повреждения, а также от риска утраты права собственности заемщика в аккредитованной при Банке страховой компании. В настоящее время Банком аккредитованы 23 страховые компании, имеющие свои представительства в большинстве субъектов Российской Федерации.

Срок рассмотрения заявки и принятия решения о возможности кредитования в среднем не превышает 10 дней с момента представления заемщиком последнего из требуемых документов. Банк осуществляет выдачу кредитных средств после вступления в силу договора о залоге, таким образом, при установлении ипотеки на земельный участок кредитные средства перечисляются на счет заемщика только после государственной регистрации договора об ипотеке.

Кроме ОАО «Россельхозбанк» некоторые банки сегодня также работают с программами кредитования земельных участков. В ряде банков можно взять обыкновенный потребительский кредит и на эти деньги купить участок, другие же работают именно с целевым кредитованием под залог земли.

В настоящее время под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: Московский кредитный банк (МКБ), Сбербанк, банк «Зенит», банк «Сосьете Женераль Восток» и Райффайзенбанк. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы. Исключение составляет лишь Сбербанк, где необходимы поручители. В остальном же кредиты на землю приближены к ипотечным. Так, 30 % стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70 % придется выплачивать в течение 10 - 15 лет по ставкам 11 - 16 % годовых в долларах и 16 - 18 % годовых в рублях (см. приложение Б).

В качестве традиционных источников финансовых ресурсов для земельно-ипотечного кредитования служат собственные средства кредитных организаций и заемные средства, привлекаемые на основе субординированных кредитов, депозитов физических и юридических лиц, вексельного и корпоративного облигационного финансирования.

Однако для обеспечения значительных объемов земельно-ипотечного кредитования в условиях слабо капитализированной банковской системы необходимым условием привлечения дополнительных долгосрочных ресурсов для проведения активных операций является эффективное использование прав требований по кредитным договорам.

Использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами - в качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Развитие земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур аграрного сектора экономики России в современных условиях в значительной мере зависит от развития рынка ипотечных облигаций, целью которого является содействие рефинансированию ипотечных ссуд.

В настоящее время ОАО «Россельхозбанк» готовится к выпуску ипотечных облигаций под залог земли. Выпуск планируется начать, когда количество земель, находящихся в залоге у банка, превысит 1 млн. га (сегодня в банке находится порядка 300 тыс. га земли). Такие облигации расширят возможности доступа сельхозпроизводителей к долгосрочным заемным средствам. Так как банк выдает кредиты на срок до 10 лет, то облигации планируются со сроком обращения от трех лет.

Необходимый для покрытия транзакционных издержек при секьюритизации земельно-ипотечный кредитный портфель банка, сформированный в экспериментальном режиме в рамках реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» и Государственной программы развития сельского хозяйства, составляет 85 млрд. руб. Однако, его нельзя характеризовать как полностью пригодный для целей секьюритизации. Так, анализ целевого использования кредитов и их обеспечения выявил в структуре портфеля высокую долю кредитов, практически не пригодных для формирования пула требований для последующей секьюритизации. Это либо комплексные кредиты, где земельные участки выступают в роли дополнительного обеспечения по кредиту, либо кредиты, предоставленные под залог земельных участков, оценка рыночной стоимости которых в силу слабого развития рынка сельскохозяйственных земель не производилась.

В условиях действующего законодательства, регулирующего эмиссию и обращение ценных бумаг, а также с учетом общего уровня развития ипотечного рынка, основным наиболее приемлемым инструментом рефинансирования применительно к земельно-ипотечным кредитам, обеспеченным залогом прав требования (закладными), становятся ипотечные ценные бумаги - облигации с залоговым обеспечением и облигации с ипотечным покрытием, удостоверенные закладными.

Ипотечные облигации благодаря жестко установленным законодательством требованиям к банкам-эмитентам, качеству ипотечного покрытия являются одним из самых надежных финансовых инструментов. Надежность достигается за счет нескольких составляющих, в числе которых:

- специализированный надзор;

- надзор от лица инвесторов, который осуществляет доверитель;

- гарантированность ипотечного покрытия за счет дополнительного покрытия в виде государственных обязательств;

- ограничение объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка и т. д.

Хотя условия выпуска и обращения облигаций, обеспеченных ипотекой, и различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако существует одна общая черта - это ценные бумаги, эмитируемые кредиторами и обеспеченные ипотечными активами, находящимися на их балансе. Функциональная специализация банков принципиальным образом влияет на характер их деятельности, который определяется особенностями формирования активов и пассивов, построения баланса банка, спецификой работы с клиентурой и т. д. Проводить такие операции могут только крупные специализированные кредитные организации с устоявшейся структурой и обладающие соответствующим опытом. Это связано с тем, что выпуск ипотечных облигаций и его обслуживание, необходимость согласовать потоки платежей по кредитам и облигациям на этапе первичной эмиссии, накладывает на эмитента дополнительные обязательства, связанные с необходимостью управления денежными потоками, поступающими от заемщиков, и трансформации их в денежные средства, которые направляются держателям ценных бумаг. Существенно усложняется контроль состояния обеспечения ипотечными активами и управление кредитным риском.

В качестве вспомогательных инструментов привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов использование не эмиссионных ценных бумаг - ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев - возможно в России в среднесрочной перспективе по мере развития рынка земельно-ипотечного кредитования.

Таким образом, основой нормального функционирования ипотечного банка является наличие достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего привлечь ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики. До момента достижения устойчивого земельно-ипотечного кредитного процесса необходимо государственное регулирование залоговых операций.

2.3 Оценка потребности сельского хозяйства в кредитных ресурсах и ипотечные банки как источники их привлечения в систему земельно-ипотечного кредитования

Проблема расширенного воспроизводства основных отраслей сельского хозяйства имеет особое значение для формирования и развития российского рынка сельскохозяйственной продукции. Однако отставание в модернизации и техническом обновлении большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не позволяет им выйти на высокий уровень производства, использовать экономические стимулы, предоставляемые государством.

В сложившихся условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций. Основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал. Но воспользоваться им могут не многие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита, и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

Вопрос о рыночном обороте земель в настоящее время представляет особую актуальность и народно-хозяйственную значимость, если учитывать тот факт, что как в количественном, так и в качественном отношении имеет место ухудшение состояния земли как воспроизводственного ресурса и объекта залога в сельском хозяйстве.

В последние годы в аграрном секторе экономики можно выделить положительные тенденции: опережающий рост инвестиций в сельское хозяйство по отношению к их динамике в целом по экономике страны; соотношение цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию; рост среднемесячной начисленной заработной платы; улучшение финансовых результатов сельскохозяйственных организаций; прирост валовой продукции сельского хозяйства [47, с. 19 - 20]. Происходит постепенный поворот в сторону признания за агропромышленным комплексом приоритетного развития.

Значительную роль в изменении ситуации сыграл национальный проект «Развитие АПК». Этот проект, на наш взгляд, определил место агропромышленного комплекса и сельского хозяйства в экономике страны, создал хорошую стартовую площадку для создания условий его ускоренного экономического развития.

Благодаря проекту «Развитие АПК», начиная с 2006 года для сельскохозяйственных товаропроизводителей стали доступны инвестиционные кредиты на льготных условиях сроком до 5 - 8 лет.

В ходе реализации национального проекта особое внимание Минсельхоз России уделял стимулированию малых форм хозяйствования на селе. На сегодняшний день они производят 60 % объема всей сельскохозяйственной продукции и играют ключевую роль в обеспечении социальной стабильности на селе.

Однако, несмотря на то, что в последние годы в аграрном секторе удалось переломить ситуацию к лучшему и обеспечить рост производства продукции, не преодолены еще опасные тенденции:

1) низкая доходность сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях сохраняющегося диспаритета цен. С начала 2008 года цены на удобрение выросли на 63,3 %, дизельное топливо - на 28 %, электроэнергию - 34 %. При сохранении таких тенденций вся дополнительная прибыль, полученная в сельском хозяйстве, будет «съедена» инфляцией;

2) резкое снижение финансовых ресурсов для использования достижений научно-технического прогресса, освоения новейших технологий. Несмотря на то, что в 2007 году по сравнению с 2005 годом инвестиции в основной капитал на развитие АПК увеличились в 1,7 раза, их доля в общем объеме осталась практически неизменной, а удельный вес собственных средств предприятий и организаций уменьшился. Многие годы удельный вес сельского хозяйства в расходной части государственного бюджета не превышает 1 %.;

3) низкая оплата труда, слабая социальная инфраструктура села и неравные с городскими условия жизни граждан. Оплата труда в отрасли почти вдвое ниже, чем в целом по экономике. За чертой бедности находится около 44 % сельского населения, уровень сельской безработицы достиг 11 % [22, с. 33 - 34];

4) снижение производственного потенциала, особенно машинно-тракторного парка. Обеспеченность различными видами сельскохозяйственной техники в 2007 году по сравнению с 1990 годом снизилась в среднем в 3,5 раза. При этом предприятия сельскохозяйственного машиностроения сократили выпуск техники в среднем в 26,5 раза. Вследствие этого в разы возросла нагрузка на одну сельскохозяйственную машину;

5) низкая конкурентоспособность продукции.

Из-за низких доходов почти три четверти сельскохозяйственных организаций не могут воспользоваться действующими экономическими механизмами, связанными с льготным кредитованием, предоставлением государством субсидий на приобретение семян, племенного скота, новой техники и др. Много нерешенных вопросов накопилось в регулировании земельных отношений. Также остро стоят проблемы вовлечения в сельскохозяйственный оборот заброшенной пашни, функционирования агрохолдингов, экологизации агропромышленного производства [22, с. 33 - 34].

Банки сегодня не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю, ссылаясь на законодательные несовершенства. Сложности на пути аграрного сектора - это по сути своей проявления следующих рисков, которые условно можно разделить на две группы.

1) Социально-политические и структурно-экономические:

- неполнота правовой базы, осторожная антиинфляционная аграрная политика, сравнительно малые объемы госинвестиций в сферу АПК;

- несовершенство механизма госрегулирования отрасли;

- низкая платежная дисциплина в отношениях между субъектами хозяйствования;

- недокапитализация банковской системы и недостаточный уровень защиты прав кредиторов, например в части «размытости» в законодательстве сроков обращения взыскания на имущество должника.

2) Риски отраслевого характера:

- слабая проработка и низкая бюджетная и народно-хозяйственная эффективность подавляющей части инвестиционных проектов в сфере АПК;

- дефицит энергосырьевых ресурсов и квалифицированной рабочей силы;

- высокий уровень конкуренции со стороны иностранных производителей;

- значительная (более 60 % степень зависимости аграрного сектора от возможностей и ресурсов личных подсобных хозяйств).

Из ведущих банков страны только Россельхозбанк и Сбербанк России проявляют заинтересованность в наращивании и структурировании своих кредитных портфелей за счет агрокредитования. Но их участие в поддержке АПК - отчасти государственная необходимость, продиктованная решениями Правительства России.

Учитывая положительный опыт реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК», для решения проблем в отрасли в 2006 г. был принят Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства». В соответствии с указанным законом Министерство сельского хозяйства РФ совместно с рядом научно-исследовательских организаций разработали Государственную программу развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия (на 2008 - 2012 годы).

Программой предусмотрено достижение среднего уровня рентабельности по отрасли на уровне 10 %, сокращение удельного веса убыточных хозяйств до 30 %, а также увеличение доли отечественных продуктов на рынке, что позволит обеспечить продовольственную безопасность страны.

Однако, выделенных государственных бюджетных ресурсов (из федерального бюджета - 551 млрд. руб., из бюджетов субъектов РФ - еще 544 млрд. руб.), не достаточно для коренного изменения ситуации. В то же время сельское хозяйство как низко рентабельная отрасль пока слабо интересует кредиторов, хотя в сложившихся условиях основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал, а основным инструментом - кредитование под залог земли.

Россельхозбанк, созданный в 2000 году, входит в первую десятку крупнейших банков страны. Одним из ключевых направлений в кредитной политике Банка является комплексное развитие сельских территорий. Банк активно занимается кредитованием крестьянских (фермерских) хозяйств и граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. С момента своего создания Россельхозбанк целенаправленно выстраивает тесные взаимоотношения с малым агробизнесом и, в том числе, организациями фермерского самоуправления. К настоящему времени в систему земельно-ипотечного кредитования вовлечено почти 300 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения.

С 2006 по 2009 гг. в период реализации приоритетного нацпроекта «Развитие АПК» и Государственной программы развития сельского хозяйства фермерские хозяйства получили в Россельхозбанке 26 тысяч кредитов на сумму 54 млрд. рублей, владельцы личных подсобных хозяйств - более 537 тысяч кредитов на сумму 83 млрд. рублей. Кредитами Банка сегодня пользуется каждое седьмое реально действующее крестьянское (фермерское) хозяйство. По заявлению Председателя Правления Россельхозбанка Ю. Трушина, сокращать масштабы кредитно-финансовой поддержки АПК страны Россельхозбанк не будет. Планируется, что до конца 2010 года будет выдано кредитов на 450 млрд. рублей.

Доля Россельхозбанка в объемах кредитной поддержки, оказываемой всеми банками страны малым формам хозяйствования, составляет 75 %, в том числе по сельскохозяйственным кооперативам - свыше 90 %.

Россельхозбанк активно развивает кредитование строительства в сельской местности, инженерного обустройства сельских территорий. В целом, в настоящее время Россельхозбанк предлагает около 30 кредитных продуктов и программ для фермеров, владельцев личных подсобных хозяйств и сельскохозяйственных потребительских кооперативов.

Успешному продвижению банковских продуктов и динамичному росту клиентской базы Россельхозбанка во многом способствовало расширение филиальной сети. В настоящее время Россельхозбанк обладает второй по величине сетью территориальных отделений, в состав которой входят 78 региональных филиалов и более 1500 дополнительных офисов.

В 2011 году планируется увеличение кредитного портфеля Россельхозбанка в сфере малого агробизнеса до 100 млрд. рублей. На сегодняшний день размер кредитного портфеля в сфере малого агробизнеса составляет около 85 млрд. рублей.

Кроме того, в целях кредитования организаций агропромышленного комплекса, крестьянских (фермерских) хозяйств, граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственных потребительских кооперативов, проведения закупочных интервенций и формирования системы земельно-ипотечного кредитования в 2010 г. размер уставного капитала Россельхозбанка был увеличен до 107 млрд. 48 млн. руб. Доля государства в капитале банка в настоящее время составляет 100 %.

Таким образом, Россельхозбанк, как банк со стопроцентным участием государства, по праву можно считать основным исполнителем Программы развития сельского хозяйства в части финансово-кредитной поддержки сельхозпроизводителей.

Предполагается, что в перспективе кроме ресурсов Россельхозбанка могут использоваться различные схемы привлечения кредитных ресурсов на длительный срок.

1) Заключение банками с юридическими и/или физическими лицами земельно-ипотечных кредитных договоров с оформлением ипотечных закладных.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5